配套政策出台缓慢调控下房地产新政3大悬疑

2007-4-3　来源: 北京晨报

核心提示：地方配套政策的全面跟进，似乎没有如人们预期的那样迅速。正是因为这个原因，“九部委意见”落地至今，京城楼市在政策层面上仍然留有不少悬念。目前最被关注的三个悬疑，一是在住房供应结构上，按照“九部委意见”，90平方米以下户型必须超过开发建设总量的７０％，但这个总量针对的是地区还是项目，至今不得而知。三是别墅

地方配套政策的全面跟进，似乎没有如人们预期的那样迅速。正是因为这个原因，“九部委意见”落地至今，京城楼市在政策层面上仍然留有不少悬念。目前最被关注的三个悬疑，一是在住房供应结构上，按照“九部委意见”，90平方米以下户型必须超过开发建设总量的70％，但这个总量针对的是地区还是项目，至今不得而知；二是在房贷首付20％的适用人群上，要求是“购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的”，但如何准确界定住房是否为自住，还需探讨；三是别墅供地早已下了禁令，但官方至今没有发文正式定义别墅，禁令因此面临实操难题。

　　我们期待细则尽早出台，破解这些悬疑。当然，对于楼市大众来说，政策的稳妥和行之有效，比起出台的速度要重要的多。

　　■悬疑一：“90平方米以下占70％”——针对的是地区还是项目？

　　●背景：“九部委意见”第二条指出，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房题时肯定不会针对单个项目了。”

　　■悬疑二：“自住且90平方米以下可首付20％”——自住如何界定？

　　●背景：《九部委意见》第五条规定，从今年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　●分析：这项政策中，对“自住房”的界定成为决定贷款买房首付比例的关键因素。据了解，目前商业银行确定购房是否为自住，一是根据借款人的填报，二是通过央行“个人信用信息基础数据库”了解情况，三是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

　　但业内人士分析指出，“事实上，是否自住本身就很难界定。靠个人填报掌握信息基本上毫无约束。个人信用体系的约束相对有效，但因为目前体系尚未成熟，仍无法发挥较大的效用。加上银行之间竞争激烈，银行很可能会想办法放宽贷款尺度。”

　　●预测：看来仅仅依靠现行的“自住”判断标准，很难达到调控的目的。改变目前局面的办法，一是对“自住”界定标准进行有效补充。例如通过贷款者有无日常水电费和物业费为标准来确定是否为自住。尽管该方法可以在发放按揭后，以事后监管的形式发现部分炒家。但无法事前预防，难以控制。二是政府通过各种扶持手段促进银行个人信用体系的完善，真正实现信用体系的约束力。三是对两成首付比例的适用条件做更多的限制。

　　政府会不会出台细则来保证“自住”界定的准确性？目前多数银行认为，2成、3成的首付款比例，对房贷者的影响并不大。

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